Diagnostic assainissement : obligation, prix, validité et démarches pour vendre

Le diagnostic assainissement est le contrôle de l’installation d’assainissement non collectif (fosse toutes eaux, micro-station, filtre compact…) réalisé par le SPANC. Il est obligatoire pour vendre une maison non raccordée au tout-à-l’égout. Le rapport doit dater de moins de 3 ans à la signature de l’acte de vente et figurer dans le dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur. Ce guide explique qui le réalise, combien il coûte, comment le préparer et ce qui se passe si l’installation est déclarée non conforme.

Qu’est-ce que le diagnostic assainissement ?

Le diagnostic assainissement est un contrôle officiel qui établit l’état et le fonctionnement d’une installation d’assainissement non collectif, et indique si des travaux sont nécessaires. Le document remis à l’issue du contrôle s’appelle le rapport de contrôle de l’installation d’assainissement non collectif.

Il fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT), au même titre que le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il doit être annexé à la promesse de vente, ou à défaut à l’acte authentique.

Pour une maison raccordée au tout-à-l’égout, il n’existe pas d’obligation nationale de diagnostic lors de la vente. Certaines communes imposent toutefois un contrôle du raccordement : renseignez-vous auprès de votre mairie ou du service d’assainissement. Pour en savoir plus, consultez notre page sur le diagnostic assainissement collectif.

Quels logements sont concernés ?

Le diagnostic est obligatoire pour la vente de tout ou partie d’un logement non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées. Le type d’installation (fosse toutes eaux, micro-station, filtre compact, épandage) et la localisation du bien ne changent rien à cette obligation.

Qui réalise le diagnostic assainissement ?

Seul le SPANC, le service public d’assainissement non collectif de la commune ou de l’intercommunalité, peut réaliser ce diagnostic. Un diagnostiqueur immobilier ne peut pas le faire à sa place. Certains SPANC confient les visites à un prestataire, mais le rapport reste établi sous leur responsabilité.

Les délais d’intervention varient d’un territoire à l’autre. Contactez votre SPANC dès que vous décidez de vendre, sans attendre la promesse de vente.

Comment se déroule le contrôle du SPANC ?

Le contrôle se déroule en une visite sur place, suivie de l’envoi d’un rapport écrit au propriétaire.

1. Demande : le vendeur contacte le SPANC, qui fixe un rendez-vous.
2. Visite : le technicien vérifie l’existence de l’installation, son implantation, son état, son fonctionnement et son entretien. Les regards et tampons doivent être accessibles.
3. Documents : préparez les factures et plans de l’installation, ainsi que les bordereaux de vidange remis par le vidangeur agréé.
4. Rapport : le SPANC indique si l’installation est conforme, si des travaux sont nécessaires et, le cas échéant, leur délai.
5. Transmission : le rapport est intégré au dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur.

Combien coûte un diagnostic assainissement ?

Le prix du diagnostic assainissement est fixé par chaque collectivité. Il se situe généralement entre 100 € et 200 €, et il est à la charge du vendeur.

Le tarif exact figure dans le règlement du service ou sur le site de votre SPANC. Si une vidange de la fosse est nécessaire avant le contrôle, son coût s’ajoute à celui du diagnostic.

Quelle est la durée de validité du diagnostic ?

Le rapport du SPANC doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de l’acte de vente. S’il est plus ancien, ou si aucun contrôle n’a jamais été réalisé, le vendeur doit faire réaliser un nouveau contrôle à ses frais.

Diagnostic non conforme : que faire après l’achat ?

Un diagnostic non conforme ne bloque pas la vente. Lorsque le rapport impose des travaux, c’est l’acquéreur qui doit les réaliser, dans un délai d’un an après la signature de l’acte de vente. Les parties peuvent aussi convenir que le vendeur réalise les travaux avant la vente.

Après l’achat, les étapes sont les suivantes :

1. Étude de sol par un bureau d’études, pour choisir la filière adaptée au terrain.
2. Contrôle de conception : le SPANC valide le projet avant les travaux.
3. Travaux réalisés par un installateur.
4. Contrôle d’exécution : le SPANC vérifie les travaux avant le remblaiement.

Qui paie les travaux ? Après la vente, ils sont à la charge de l’acquéreur. Le montant estimé des travaux sert donc souvent de base à une négociation du prix de vente. Selon votre situation, des aides financières pour l’assainissement individuel peuvent réduire le coût de la réhabilitation.

Si les travaux ne sont pas réalisés dans le délai, le propriétaire s’expose à une pénalité financière décidée par la collectivité. Découvrez le détail des risques et des solutions sur notre page assainissement non conforme : que faire ?

Que risque le vendeur sans diagnostic ?

Si le rapport du SPANC n’est pas fourni à la signature de l’acte de vente, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés. En cas de problème découvert après la vente sur l’installation d’assainissement, l’acquéreur peut alors se retourner contre lui.

En pratique, l’absence de diagnostic retarde aussi la vente : le notaire vérifie la présence des diagnostics obligatoires dans le dossier de diagnostic technique avant la signature.

Ce que dit la loi

L’obligation de fournir le contrôle de l’installation d’assainissement non collectif lors de la vente découle de la loi sur l’eau et les milieux aquatiques du 30 décembre 2006. Elle est précisée par plusieurs textes :

• Article L1331-11-1 du Code de la santé publique : obligation de joindre le rapport de contrôle au dossier de vente et délai d’un an pour réaliser les travaux.
• Article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation : contenu du dossier de diagnostic technique et conséquences de son absence.
• Arrêté du 27 avril 2012 : modalités du contrôle réalisé par le SPANC.

Comment bien préparer le contrôle ?

Une installation accessible, entretenue et documentée facilite le contrôle et limite le risque de non-conformité.